A VI. kerületi lakosok kézhez kapták a magánszálláshelyek beszüntetéséről szóló tájékoztatókat, amiben pro és kontra érvek hangzanak el a szabályozás szükségessége kapcsán. Az alábbiakban a megszünetetés mellett szóló érveket kíséreljük meg árnyalni. A kiemelt részek a tájékoztató anyag különböző pontjai, alattuk a kiegészítésünk olvasható.
MERT NEM PARTNER A FAIR SZABÁLYOZÁSBAN.
Az Airbnb-platform nem partner a szektor kifehérítésében, abban, hogy csak bejelentve, adózva lehessen szálláshelyet értékesíteni. A platform lehetővé teszi, hogy bárkiből legyen szállásadó függetlenül attól, hogy jogszerűen végzi-e tevékenységét. Az önkormányzatok kezében valójában nincs olyan eszköz, amellyel egyszerűen ellenőrizhetnék, hogy egy lakást 60, 75 vagy teszem azt 130 napra adtak ki az évben.
A közvetítő oldalak számára is fontosak a kiszámítható, stabilitást jelentő szabályozások, mert nem érdekeltek abban, hogy az illegális kiadás keltette feszültség hatására drasztikus döntésekkel korlátozzák vagy akár megszűntessék a magánszálláshely kiadást a nagyvárosokban. Az Airbnb tett is olyan lépéseket, amelyek a helyi hatóságokkal való átlátható és letisztult együttműködést segítik elő: Magyarországon pl új hirdetéshez már most is ntak szám és adóazonosító jel és/vagy adószám megadása szükséges a platformon.
2024 februárjában az EU Parlament elfogadta a rövidtávú kiadásról szóló rendeletét, amely alapján adatgyűjtési-és átadási kötelezettsége van az airbnb-hez hasonló platformoknak az érintett hatóságok és szervek felé, “ésszerű keretek között” a véletlenszerű információ ellenőrzésekhez asszisztálniuk kell, illetve az illetékes szervek felszólítására – ha pl az engedélyt valamilyen szabálytalanság miatt felfüggesztik vagy bevonják – a hirdetést eltávolítják vagy büntetést rónak ki a házigazdára. Az Airbnb köteles meghatározott időközönként (országonként változó, általában havonta) különböző adatokat szolgáltatni az illetékes hatóság részére, pl. kiadott éjszakák száma, adott foglalásra vonatkozó vendégek száma, bevételek stb. Amint az új szabályozások bevezetésre kerülnek, a platformoknak 24 hónapjuk lesz, hogy ezen szabályozások technikai feltételeit biztosítsák és a rendszerükben azokat alkalmazzák. Látható, hogy EU szinten már hoztak egy megfontolt, átláthatóságot elősegítő intézkedést, így az önkormányzatok a részleges vagy teljes korlátozás helyett arra tehetnének erőfeszítéseket, hogy az illetékes hatóságokkal olyan együttműködést alakítsanak ki, ami lehetővé teszi a könnyű ellenőrizhetőséget.
Kezdetben egyáltalán nem arról szólt, hogy üres lakásokat adjanak ki tulajdonosaik a turistáknak. Az volt a lényege, hogy maguk a tulajdonosok is a lakásban vannak, ők a vendéglátók, és lakásuk üres helyiségeiben szállásolnak el rövid időre vendégeket, akikkel közösen reggeliznek, akiknek segítenek abban, hogy tartózkodásuk során jobban és könnyebben ismerjék meg a várost, ahová vendégként érkeztek. Ez egyrészt olcsó szálláshelyet biztosított, másrészt emberi kapcsolatokat alakított ki. Ez utóbbi mára teljesen eltűnt: a lakások kiadása turistáknak minden emberi kapcsolatot nélkülöző gazdasági vállalkozás lett, azaz saját eredeti célját is elhagyva nőtt ki kedvelt/gyűlölt szállásformává.
A magánszálláshely kiadás évszázados múltra tekint vissza, leginkább vidéken (lsd Balaton, ahol már a 20-ik század első évtizedében elterjedt ez a fajta ingatlan értékesítés); tehát az airbnb innovációja leginkább az, hogy egy, a vidéki turizmusra jellemző szolgáltatást a nagyvárosok belső kerületeiben honosított meg. És ugyan valóban a közösségi gazdálkodás (shared economy) egyik jó példája volt a kezdetekben (részben ma is), de mint a legtöbb versenyképes szolgáltatás, ez is folyamatosan változik, hogy az újonnan kialakuló igényeket ki tudja elégíteni. A közvetítő platformok érdeke abban áll, hogy minél több szálláskereső -és hirdető találjon egymásra, de hogy ez közös/megosztott térben, privát szobában, külön lakrészben vagy önálló lakásban valósul meg, az számukra mellékes (sőt, minél több lehetőség közül választhat a felhasználó, annál több foglalás történik a felületen, így maguk a platformok sem érdekeltek a kezdeti időszakra inkább jellemző értékesítési módok felszámolásában).
Ha nem is laknak többségében a kiadók az ingatlanban, attól még a foglalás előtt és alatt kommunikálnak a vendégekkel, ha szeretnék, fogadják őket érkezéskor és búcsúztatják őket távozáskor. Ugyancsak nem szükségszerű, hogy ez a szolgáltatás “minden emberi kapcsolatot nélkülöző gazdasági vállalkozásként” legyen számon tartva, hiszen továbbra is minden eszköz adott ahhoz, hogy kialakuljanak értékes kapcsolatok a vendégek és a kiadók között, ha van erre irányuló törekvés a felek között; lehet, hogy a közvetítők által nyújtott szolgáltatások köre bővül, ugyanakkor azt még mindig a benne résztvevők hozzáállása határozza meg, hogy ezen szolgáltatások milyen körülmények között jönnek létre.
Az V. kerületben azt próbálták szabályozni, hogy egy társasház lakásainak hány százalékában lehet rövid távú lakáskiadás.
A fent hivatkozott szabályozás – tekintettel arra, hogy 2020 óta érvényben van – a “próba fázison” már túllépett:
A 76. § (4) bekezdés szerint a lakódomináns vegyes városközponti terület építési övezet esetében egyéb szálláshely vagy magánszálláshely rendeltetési egységek darabszáma az épületen belül nem haladhatja meg az összes önálló rendeltetési egység darabszámának 5%-át.
A szabályozás évek óta érvényben van, egyfajta észszerű kompromisszumként a helyi lakóközösség és a vállalkozó kedvű magánszálláshely kiadók érdekeinek kölcsönös figyelembevételével; a Belváros frekventáltsága és a centrális lokációja ellenére is – a fenti szabályozásnak is köszönhetően – kevésbé terhelt az airbnb-nek tulajdonított problémákkal.
MERT AZ OTTHON NEM SZÁLLODA
A legfontosabb érv a tiltás mellett, hogy az Airbnb-zés zavarja a lakóközösségeket.
Az utóbbi években – többek között a magánszálláshelyek megjelenése miatt – megképződő és virágzó “bulinegyed” elsősorban a Belső-Erzsébetváros, másodsorban a VI. kerület Nagykörúton belüli részein alakított ki olyan éjszakai életet, ami a legtöbb helyi lakos számára okoz kellemetlenségeket. Ez nagyrészt az utcai zajongások és szemetelések, kisebb részt a társasházakban
előforduló hangoskodás, bulizás révén nehezíti meg a lakók életét. Fontos megjegyeznünk azonban, hogy a budapesti magánszálláshelyek 89%-a 1 vagy 2 hálószobával működik, átlagosan így 2-4 embert fogadva; az egyéb szálláshelyek (pl hostelek) esetében azonban nem ritkák a 8-10 fős szobák sem, így valószínűbb, hogy az olcsón, nagyobb társasággal utazó fiatalok – akik hajlamosabbak a házirendek, csendrendeletek és egyéb szabályok figyelmen kívül hagyására – okozzák azokat a problémákat, amiket legtöbben a magánszálláshelyeken vendégeskedőknek tulajdonítanak. Észszerű szabályozás lehetne ennek kapcsán, ha a magánszálláshelyek férőhelyeit maximalizálnák, ezzel csökkentve az esélyét annak, hogy nagyobb társaságok a lakók nyugalmát zavarják.
MERT A HASZON A NAGYBEFEKTETŐKÉ LESZ.
Egyetértünk, hogy ez komoly probléma, meglátásunk szerint az ingatlan piac torzulásához (mind a rövidtávú, mind a hosszútávú kiadás esetén) az, hogy nagybefektetők tömegesen vásárolják fel a lakásokat, jelentősebb mértékben járul hozzá, mint önmagában a magánszálláshely kiadás. Érdemes megkülönböztetni az 1-2 lakást kiadó kisbefektetőket és a több száz ingatlant értékesítő (vagy akár csak befektetési ingatlanként üresen tartott) nagybefektetők csoportjait; előbbiek sokkal inkább érdekképviseletre, utóbbiak szabályozásra szorulnának. Észszerű megoldás lehetne a személyenként magánszálláshelyként kiadható ingatlanok maximalizálása, ami egy ellenőrizhetőbb környezetet és vélhetően alacsonyabb lakhatási válságot segítene elő.
MERT NEHEZÍTI A LAKHATÁST.
A lakások kiadása turistáknak hozzájárul a lakhatási válság további mélyüléséhez, mert növeli a bérleti díjakat, felveri a lakásárakat, és kiszorítja a valódi otthonra vágyókat a kerületből.
A KSH 2022-es népszámlálási adatai alapján a VI. kerület ingatlanjainak 31,8%-a nem lakott.
A népszámlálás adatai szerint azok a nem lakott ingatlanok, amelyekben senki nem tartózkodik életvitelszerűen. Ebbe beletartoznak a magánszálláshelyek, ügyvédi irodák, magánorvosi rendelők, alkalmanként használt ingatlanok stb. Ha a magánszálláshelyeket kivonjuk, akkor azt látjuk, hogy a kerületi lakások 24,2%-a üresen áll, legalábbis életvitelszerűen nem laknak bennük. A kerület, de akár a főváros ezen ingatlanok bevonásával a lakhatási válság enyhítését olyan módon segíthetné elő, amely teret engedne a magánszálláshelyek által közvetlenül és közvetetten (lsd. éttermek, kocsmák, kulturális központok stb.) nyújtott szolgáltatások további működésének, így olyan megoldás születhetne, ami nem sértené a turisztikai szektor egy meghatározó szegmensét.
New York-ban a lakhatási válság enyhítése érdekében 2023 szeptembere óta világszinten is szigorúnak számító rendelkezéssel korlátozták a magánszálláshely kiadást: 30 napnál rövidebb időre csak akkor adható ki a lakás, ha a tulajdonos ott él (lényegében ott is a shared economy volt a jelszó, amihez igyekeztek visszatéríteni a szolgáltatást). Sajnos egy év távlatából azt látjuk, hogy a bérleti díjak lényegében nem csökkentek, inkább stagnáltak Manhattan-ben és Brooklyn-ban is; a magánszálláshelyek korlátozása nem hozta el a remélt csökkenést a bérleti díjak tekintetében. Ha a jelenleg magánszálláshelyekként üzemelő lakások megjelennének a hosszútávú piacon, az a túlkínálat miatt lehet, hogy csökkentené a bérleti díjakat, ugyanakkor a régi bérlakásokat hátrányos helyzetbe hoznák, mert jobb minőséget kínálnának. Az biztos, hogy komoly hatással lenne az ingatlan piacra a tiltás, aminek a hatásai drasztikusak lehetnek.
Érvényességi és eredményességi küszöb nincs.
A vonatkozó pontra ügyvédi állásfoglalást kértünk: vonatkozó jogszabály (törvény) szerint elég egyértelmű, hogy a helyi referendum csak akkor érvényes, ha a választópolgárok több mint fele érvényesen szavazott, és akkor eredményes, ha az érvényesen szavazó választópolgárok több mint fele a megfogalmazott kérdésre azonos választ adott; kivétel a törvényben nem található. A kiküldött tájékoztató egy kötőerővel nem rendelkező tájékoztató anyag, kérdés, hogy miért nincs küszöb ebben az esetben, és ha valóban nincs (nem csak egy elírás az anyagban), akkor annak mi a jogszabályi alapja?
Az szavazhat, aki a szavazása időpontjában betöltötte 16. életévét.
Meglepő, hogy 18 éven aluliak is szavazhatnak; választópolgár csak a 18-ik életévét betöltött személy lehet, az érvényességi és eredményességi küszöb hiánya mellett ez is formai kérdéseket vet fel.
Forrás:
https://www.europarl.europa.eu/news/en/press-room/20240223IPR18094/new-rules-for-a-responsible-and-transparent-short-term-rental-sector
https://news.airbnb.com/airbnb-welcomes-eu-agreement-on-new-str-rules/
https://www.guestready.com/blog/eu-airbnb-law-data-sharing/
https://www.moderngeografia.eu/wp-content/uploads/2015/10/2015_III_03_bartfai.pdf
https://telex.hu/gazdasag/2023/11/02/tagesspiegel-lakasok-telkek-budapest-foghijtelek-ures-lakasok
https://nypost.com/2023/04/13/manhattan-median-rents-reach-an-all-time-high-of-4175-month/
https://housingnotes.com/new-york-city-rents-remained-high-as-mortgage-rates-stay-put/
https://www.belvaros-lipotvaros.hu/egovernment_affairs/details/237
https://www.airdna.co/vacation-rental-data/app/hu/default/budapest/overview
Nincs hozzászólás