Az önkormányzatok hatáskörébe került a rövidtávú lakáskiadás kapcsán a kiadható napok számának szabályozása. Kerületenként nagyon eltérő élménye lehet a közösségeknek a rövidtávú lakáskiadásról, így nehéz lenne megmondani, pontosan milyen szigorítások jöhetnek. A közbeszéd és az illetékesek vitái alapján elképzelhető, hogy az érintett kerületek 120 napban maximalizálnák a kiadható napok számát, ami minden bizonnyal jelentős mértékben alakítaná át a piac működését. Sokak által előrevetített forgatókönyv szerint a tulajdonosok egyfajta hibrid kiadásra állhatnának át: a 120 napban – igyekezve kihasználni a rövidtávú kiadás előnyeit – továbbra is a turisták igényeinek próbálnának megfelelni, a fennmaradó időszakban azonban a piac egyéb szegmenseit céloznák meg. Felmerül a kérdés: valószerű elképzelés-e a hibrid modell? Versenyképes-e a rövidtávú kiadás által biztosított előnyökkel szemben? Megpróbálunk utánajárni.
Fenti kérdésünk eldöntéséhez elsősorban fel kell vázolnunk a lakáskiadás formái között fennálló különbségeket; egymáshoz viszonyított előnyeiket és esetleges hátrányaikat. A közép- és hosszútávú kiadás előnyeiként lehetne említeni a viszonylagosan egyszerű adózást, a különböző lokációk hordozta változatos piaci előnyöket, az energiatakarékos üzemeltetést, a megtérülést illetően az alacsonyabb kockázatot. Hátrányként a nagyobb amortizáció, az ugyan kiegyensúlyozott, de mérsékeltebb haszon, a megfelelő bérlő kiválasztásának súlyos terhe, a két bérlő közti, sok esetben jelentős mértékű hozamkiesés illetve a kiadó érdek-érvényesítését a bérlőéhez képest kevésbé biztosító törvények lennének kiemelhetők. A rövidtávú kiadás mellett szól a magasabb hozam, a jelentéktelenebb amortizáció, a bérlőkutatás terhének hiánya és az összekötő portálok nyújtotta védelmi háló; ugyanakkor ez esetenként – és legtöbbször a feketén működő ingatlanoknál – elégedetlen lakóközösséggel, bonyolult adózással és nagy energiaráfordítással párosul (utóbbiak természetesen csak akkor, ha nem bízunk meg egy erre szakosodott céget lakásunk kezelésével).
Kétségtelen, hogy a rövidtávú kiadás nyújtotta előnyök vonzóak az érdekelt tulajdonosok számára, így vélhetően igyekeznek majd minél hosszabb időtartamra ebben a formában hasznosítani ingatlanjaikat. A fennmaradó kb. 8 hónapos időszak azonban a hosszútávú piacot kevésbé célozza; ebben a szegmensben általában legalább 1 évre terveznek a felek, így nehéz lenne olyan bérlőt találni, aki csak fél évre vagy 8 hónapra venné ki a lakást. Egy szűkebb és speciálisabb piac, a középtáv szereplői lehetnek a célcsoport; őket azonban sokkal nagyobb energia ráfordítással lehet csak bevonni. E szegmens szereplőit alkotják az 1-2 hónapos időszakra lakást kereső munkavállalók, az egészségügyi kezelésre érkezők, a külföldről hazalátogatók, a régi ingatlant eladó, de az újba való beköltözésre még várakozók, a felsőoktatásban tanuló diákok. Látható, hogy jóval nagyobb a szereplők közti igény különbözőség, mint a piac egyéb részein; így természetesen azok kielégítése is jóval összetettebb feladat. Nem mellékesen kifejezetten szűk a megcélozni kívánt szegmens, ezáltal nehezebb alkalmas bérlőt találni.
A legnagyobb felkészültséget mindenképpen az igényelné, hogy a 8 hónapos időszak minél nagyobb részét sikerüljön hasznosítani. Ez jóval nehezebb a középtávú kiadás esetén, mint a rövid- vagy hosszútávúnál. Talán a legnagyobb kihasználtságot ígérő modell az lehet, ha valaki a nyári szezonban rövidtávra adja ki az ingatlant, az őszi és tavaszi szezonban pedig diákoknak hosszabb távra. Azonban a diákság egy jóval árérzékenyebb csoportja a piacnak, ezzel szemben a rövidtávú kiadás az elérhető legnagyobb hozamot kínálja, ezért nehezen elképzelhető, hogy a tulajdonosok magas és a bérlők alacsony igényei találkoznának. Emellett a tartós bérleti viszony jóval magasabb amortizációt hoz magával, mint a rövidtávnál megszokott, így ezt vagy beleszámítja a tulajdonos a bérleti díjba (ami kapcsán eleve komoly kompromisszumot kéne, hogy kössön), vagy kénytelen hozamkiesésként elkönyvelni, ami az év nagy részében egyebként sem megfelelően hasznosított ingatlan esetében már elég nagy lehet ahhoz, hogy gazdaságtalanná tegye a befektetést. Megjegyzendő, hogy a belvárosi ingatlanok alapvetően nem feltétlenül az árérzékeny szereplőkért kellene, hogy versenyezzenek, ugyanakkor a hazai piac nyilvánvalóan nem tud olyan kiemelkedő alternatívát nyújtani, mint a tőkeerősebb nyugati turisták airbnb-zése.
A középtáv egyéb esetleges szereplői ugyan talán kevésbé árérzékenyek, ugyanakkor kevesen vannak, így rájuk épülő üzleti modellt valószínűleg csak a legoptimistább befektetők képzelnének el – hozzátéve, hogy szinte biztosan kijelenthető, hogy a körülbelül tízezres számban működő belvárosi airbnb lakás olyan versenybe kényszerülne e kisszámú piaci szereplők bevonásáért, hogy az nagymértékben tenné deficitessé a vállalkozást.
A vállalkozás gazdaságos üzemeltetése kapcsán megkerülhetetlen az adózás kérdése is. Jelenleg a rövidtávú kiadás esetén komoly adóterhek érik a tulajdonosokat, melyeket ugyan tételes átalányadózással ki lehet váltani, viszont azt teljes évre kell megfizetni. Vajon a hibrid lakáskiadás esetén egyfajta kettős adózás terhelné az ingatlantulajdonosokat? Ha ez így lenne, egész biztosan ellehetetlenülne a rövidtávú kiadás, hiszen annak terhei még a magas hozam mellett is viszonylag nagyok (pl. a hosszútávú kiadáséhoz viszonyítva), és a 120 napos korlát nem biztosítana elég teret és időt annak a haszonnak a kitermelésére, ami gazdaságossá – és még csak nem is feltétlenül kifejezetten nyereségessé! – tenné az ingatlankiadást.
Reális, működőképes modell-e a hibrid kiadás? Egyesek számára talán az lehet, de az biztos, hogy sokkal nagyobb odafigyelést és szakértelmet kíván meg az ingatlan hibrid formában való hasznosítása. Kulcskérdés lehet, hogy mennyire képesek a belső piac alacsonyabb hozamot ígérő szereplői felvenni a versenyt a nemzetközi rövidtávú kiadás nyújtotta előnyökkel szemben. Meglátásunk szerint túl szűk a megcélzott piaci szegmens és a rövidtávú kiadással szemben a várható hozam keveseknek érheti csak meg a befektetést. Összességében számunkra nehezen elképzelhető, hogy tulajdonosok tömegei állnának át erre a modellre, és ez a fajta – 120 napos – korlátozás olyan változásokat hozhatna a piacon, amihez kevesen tudnának alkalmazkodni.
Nincs hozzászólás