Az utóbbi 10 év egyik legdinamikusabban fejlődő turisztikai szegmense a fővárosi magánszálláshely kiadás volt; az Airbnb 2010-11 tájékán indult útjára Budapesten, 2016-ra már 4800 aktív vendéglátó volt jelen a platformján, még a Covid járvány ellenére is – az újrainduláskor – 7-8 ezer lakás tartotta magát, 2024-re pedig 16 ezer szolgáltató hirdette kiadó szálláshelyét.
Árnyaljuk kicsit a képet: az airbnb-n szereplő 16 ezer szálláskínálatból kb 10 ezer aktív, a
KSH adatai szerint csak 7900; a 2023-as adatokhoz képest ez 28%-os(!) bővülést jelent.
Ugyanebben az időszakban a 324 kereskedelmi szálláshely 28 ezer szobájának számában nem volt bővülés. Látható, hogy az utóbbi csoport az egy konszolidált szegmense a piacnak; a kereslet és- kínálat közti eltérések marginálisak, ami a lassú, szerves fejlődés eredménye.
Budapesti magánszálláshelyek 2024 júniusában
A magánszálláshelyek fejlődése nemzetközi mintába illeszkedik: Firenzében például 2016-ban 6 ezer, 2023-ban már több, mint 14 ezer lakás volt elérhető a turisták számára. Ez a fejlődés a végtelenségig nem fenntartható; Budapesten 2024 elejére a magánszálláshelyek férőhelyszáma utolérte a szállodákét, és ugyan az átfedés a két vendégkör között elhanyagolható, az Airbnb fejlődési dinamizmusát jól mutatja.
2024 első felében a Turisztikai Ügynökség rekord számokat jelentett, úgy a vendégéjszakák
számában, mint a bevételekben. Ugyanakkor különböző fórumokon azt láthatjuk, hogy a szálláshely kiadók ennek ellenére csökkenő bevételről számolnak be, aminek több oka is lehet. Egyrészt a kiadó lakások számának bővülése kiélezett versenyhelyzetet teremtett; másrészt az utóbbi évek inflációját a díjak nem tudták lekövetni. Feltételezhetjük, hogy a németországi futball EB és a párizsi olimpia is rossz hatással volt a hazai turizmusra. Mindenesetre az érezhető, hogy a KSH statisztikákban megmutatkozó piaci bővülés nem áll arányban a kiadó szálláshelyek számának növekedésével és az infláció mértékével.
Milyen viszonyok mellett lehet 2024-ben Airbnb-zni? Általánosságban elmondhatjuk, hogy a
bruttó bevétel kb. fele marad haszonként a tulajdonosnál (ifa, tfh, átalányadó, áthárított áfa,
építményadó, rezsi, kezelő díjának levonása után). A belvárosi kerületekben a négyzetméter árak már bőven 1 millió forint felett vannak; a rövidtávú kiadásra szánt ingatlant pedig körültekintőbben és magasabb minőségben kell felújítani, mint a hosszú távú kiadás esetében. Arról nem beszélve, hogy a magasabb kockázatot (nehezebb rövid távra értékesíteni az ingatlant, mint hosszú távra) a jelenlegi viszonyok között már nem feltétlenül jár magasabb bevétellel. Tehát nagy befektetés, magas kockázat és az eddigieknél alacsonyabb bevétel vár azokra, akik 2024-ben vágnának bele az airbnb-zésbe”.
Jegyezzük meg, hogy a jelenlegi viszonyok mellett is lehet jövedelmező a magánszálláshely kiadás, ugyanakkor ahhoz valamilyen módon különlegesnek kell lennie az ingatlannak. A budapesti magánszálláshelyek 65%-a 1 hálós, ezek között van a legnagyobb verseny. Azonban a közvetítő oldalak azokat a hirdetéseket részesítik előnyben, amik már régóta a platformon vannak (ezáltal pl. már sok értékeléssel rendelkeznek), és/vagy sok éjszakát értékesítenek. Így az új hirdetőknek nehéz dolguk van, mert nem egyenlő helyzetből indulnak a foglalásokért zajló versenyben.
Érdemes belevágni az Airbnb-be 2024-ben Budapesten? A többségnek valószínűleg nem. A befektetés és a megtérülés, illetve a kockázat és a várható bevétel közötti aránytalanság túl nagy ahhoz, hogy az ingatlan kiadásnak ezen formája jövedelmező legyen az újonnan csatlakozóknak. Ha visszatekintünk a 2010-es évekre, azt látjuk, hogy a kereslet és a kínálat összhangban növekedett, ami 2019 végére érte el a csúcsot; a Covid járvány hatására a kereslet azonnal összeomlott, a kínálati oldalon pedig csak a legelhivatottabbak tartottak ki. A járvány után a kereslet berobbant, hogy a kínálat nem tudta azt ennyire gyorsan lekövetni, így a piacon maradt szálláshely szolgáltatók rekordévet könyvelhettek el; ennek és egyéb tényezők (pl. kedvező “lakossági” befektetési alternatívák hiánya, mint az államkötvény stb.) hatására 2023-ban az új piaci szereplők felborították az egyensúlyt és ez a folyamat 2024-ben nem hogy nem mérséklődött, hanem fel is gyorsult. És mivel a magánszálláshely kiadás egy alapvetően zárt szegmens (nincs igazán átfedés a kereskedelmi szálláshelyekkel, vagyis aki szállodába menne, az nem választja helyette az airbnb-t és fordítva), ezért az új lakások a belső piacot torzítják, és a már meglévő szálláshelyek elől “szívják el a levegőt”.
Mivel a jelenlegi viszonyok között a jövedelmezési arány a rövid- és a hosszútávra értékesített
ingatlanok között egyre szűkül, 2024-ben a közép- és hosszútávú bérbeadás egy valós alternatívaként lép elő a belvárosi ingatlanok esetében is.
Forrás:
https://www.airdna.co/vacation-rental-data/app/hu/default/budapest/overview
https://www.vg.hu/nemzetkozi-gazdasag/2023/10/kitiltjak-az-airbnb-t-es-tarsait-firenze-
belvarosabol
https://www.vg.hu/turizmus/2024/01/hetvegere-mar-tul-sok-az-airbnb-zo-budapesten-adaz-
kuzdelem-kezdodott-a-vendegekert
https://turizmus.com/cikk/utazas/a-tulkinalat-jeleit-mutatja-a-budapesti-airbnb-piac
https://www.ksh.hu/gyorstajekoztatok/tsz/tsz2406.html
Nincs hozzászólás